تنظیم سند رسمی چه اهمیتی دارد؟
مهم‌ترین مرحله در معاملات مربوط به املاک تنظیم سند رسمی است. هنگامی که فردی برای ملک خود سند رسمی می‌گیرد، ملک به نام او می‌شود و از نظر قانون وی صاحب ملک شناخته خواهد شد و در این مورد شک و شبهه‌ای ایجاد نمی‌شود، مگر اینکه دادگاه جعل بودن سند رسمی را اثبات کند که این فرآیند طولانی و بسیار دشوار است و این اتفاق به ندرت ایجاد می‌شود.
بنابراین سند رسمی برای اثبات اینکه ملکی متعلق به فردی است، مهم‌ترین مدرک محسوب می‌شود؛ زیرا
طبق ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک شخصی مالک اصلی ملکی شناخته می‌شود که سند رسمی ملک به او صادر شده باشد.
در نتیجه با وجود سند رسمی هیچ کسی نمی‌تواند ادعایی مبنی‌بر مالکیت ملک شما را داشته باشد و در این موضوع قانون به طور کامل از فردی که سند به او است، حمایت می‌کند.
تنظیم سند رسمی در معاملات به عهده چه کسی است؟
فروشنده، ملک مورد معامله را در معاملات املاک به خریدار انتقال می‌دهد و باید در تاریخی که هر دو طرف معامله توافق کرده‌اند، فروشنده در دفتر اسناد رسمی به صورت قطعی ملک را به خریدار منتقل کند. در نتیجه در معاملات املاک این فروشنده است که سند رسمی را در دفتر اسناد رسمی باید تنظیم کند.
اگر فروشنده در تاریخی که بین طرفین معامله توافق شده است در دفتر اسناد رسمی حاضر نشود و تنظیم سند رسمی را انجام ندهد، خریدار می‌تواند علیه او از دادگاه شکایت کند و او را ملزم به تنظیم سند رسمی کند.
الزام به تنظیم سند رسمی در صورت فوت فروشنده بر عهده کیست؟
در قسمت قبل گفته شد که از تعهدات فروشنده ملک این است که در تاریخی که در قرارداد معامله مشخص شده است به دفتر اسناد رسمی برود و تنظیم سند رسمی را انجام دهد. اگر فروشنده فوت کند تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی را وارثان متوفی می‌توانند به عنوان قائم مقاوم فروشنده تمام تعهدات او را انجام دهند.
بنابراین اگر فروشنده فوت کند تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی به عهده وارثان فروشنده است. در واقع طبق قانون وارثان فروشنده باید تعهدات مربوط به نقل و انتقال قطعی ملک مورد معامله را انجام دهند و برای تنظیم سند رسمی در دفتر اسناد رسمی حاضر شوند.
چگونگی الزام به تنظیم سند رسمی در صورت فوت فروشنده
اگر فروشنده فوت کند، برای الزام به تنظیم سند رسمی خریدار باید علیه وارثان فروشنده طرح دعوا کند. برای مطرح کردن دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علیه وارثان فروشنده باید دادخواست حقوقی بدهد که برای این منظور فرم خاصی وجود دارد و در این فرم به طور دقیق مشخصات خوانده (وارثان فروشنده) و خواهان (خریدار ملک) نوشته می‌شود.
برای تنظیم سند حتما از یک مشاور حقوقی یا یک وکیل متخصص کمک بگیرید تا دادخواست به طور دقیق تنظیم شود و تمام قوانین دادگاههای حقوقی باید رعایت گردد تا دادخواست شما رد نشود و متحمل زمان و هزینه بیشتری نشوید.
بعد از اینکه دادخواست به درستی تنظیم شد و در دادگاه به ثبت رسید برای رسیدگی به یکی از شعب دادگاه حقوقی پرونده ارسال می‌شود تا حکم نهایی صادر شود. اگر ادعای خریدار در رابطه با الزام تنظیم سند رسمی ثابت شود دادگاه الزام به تنظیم سند رسمی به نام خریدار را حکم می‌کند.
بعد از اینکه حکم قطعی شد به واحد اجرای احکام دادگستری فرستاده می‌شود و اگر وراثان فروشنده حکم را اجرا نکنند و در دفتر اسناد رسمی برای تنظیم سند حضور پیدا نکنند، نمایندگی دادگستری به نمایندگی از وارثان فروشنده در دفتر اسناد رسمی حاضر می‌شود و تنظیم سند رسمی را به نام خریدار انجام می‌دهد.
دادگاه صالح برای دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
در صورتی که فروشنده فوت کند دادگاه عمومی حقوقی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی رسیدگی می‌کند. دادگاه محلی که ملک معامله شده در آن جا قرار گرفته است، صلاحیت رسیدگی به پرونده را بر عهده دارد.
برای این که پرونده‌های مربوط به اموال غیرمنقول یا ملک به خوبی رسیدگی شوند باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک انجام شود. بنابراین تشخیص دادگاه صالح برای رسیدگی به پرونده بسیار مهم است در غیر این صورت باید زمان و هزینه بیشتری را متحمل شوید.
نکات حقوقی دعوای الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده
برای طرح دادخواست و انجام هر عمل حقوقی باید نکات خاصی رعایت شود تا پرونده دعوا به نتیجه مطلوبی برسد. از نکات حقوقی دعوای الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده به گزینه‌های زیر می‌توان اشاره کرد:
- قبل از این که بخواهید علیه وارثان فروشنده مبنی بر الزام تنظیم سند رسمی شکایت کنید، بهتر است اظهار‌نامه‌ای برای وارثان فروشنده ارسال شود. در این اظهارنامه از وارثان خواسته می‌شود که به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند و تنظیم سند رسمی به نام خریدار را انجام دهند. اگر بعد از ارسال اظهارنامه وارثان در دفتر اسناد رسمی حاضر نشده‌اند، می‌توانید با داشتن اظهارنامه و دیگر مدارک علیه وارثان مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه عمومی حقوقی محل ملک موردمعامله شکایت کنید.
- برای تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی علیه وارثان فروشنده باید نام و مشخصات همه وارثان در دادخواست ثبت شود. در غیر این صورت دادخواست شما رد خواهد شد.
- همراه تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی علیه وارثان باید قراردادی که میان شما و فروشنده وجود دارد را به دادخواست خود ضمیمه کنید. اگر هیچ قراردادی ندارید برای اثبات ادعای خود شهادت شهود ضروری است.
- وکلای متخصص در امور ملکی توصیه می‌کنند که هنگام تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک حتما در قرارداد ذکر کنید که اگر فروشنده یا وارثان آن به هر دلیلی در دفتر اسناد رسمی حاضر نشده‌اند باید مبلغی را به عنوان خسارت به خریدار پرداخت کنند. در این صورت می‌توانید همراه با دادخواست الزام تنظیم سند توسط فروشنده یا وارثان خسارت ناشی از عدم مراجعه به دفتر اسناد رسمی را از فروشنده یا وارثان آن بگیرید.
شیوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده
اگر قبل از تنظیم سند رسمی در دفتر اسناد رسمی فروشنده فوت کند، خریدار نمی‌تواند علیه فروشنده که فوت کرده شکایت کند؛ چون طبق قانون شکایت علیه افراد زنده انجام می‌شود.
برای این منظور ابتدا بهتر است به سراغ وارثان فروشنده بروید و از آن‌‌ها بخواهید که به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند و تنظیم سند رسمی ملک به نام خرید را انجام دهند. اگر وارثان از انجام این کار خودداری کنند. خریدار می‌تواند علیه وارثان فروشنده در دادگاه عمومی حقوقی طرح دعوا کند.
برای طرح دعوا علیه وارثان فروشنده مبنی بر تنظیم سند رسمی، نام همه وارثان فروشنده باید در دادخواست به عنوان خوانده نوشته شود. حتی اگر نام یکی از وارثان در دادخواست نباشد، دادخواست رد خواهد شد و پرونده شما رسیدگی نمی‌شود. ورثان کسانی هستند که از متوفی ارث می‌برند مانند:
فرزند، همسر، پدر و مادر و غیره، دادخواست حقوقی بر الزام تنظیم سند رسمی وارثان باید به دادگاه عمومی حقوقی شهری که ملک در آن قرار دارد، داده شود. به طور مثال اگر ملک مورد معامله در شهر اصفهان واقع شده است، دادخواست طرح دعوا علیه فروشنده یا وارثان آن باید به دادگاه عمومی حقوقی اصفهان داده شود.
طرح دعوا الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده
برای طرح دعوا علیه فروشنده یا وارثان فروشنده مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی باید یک سری شرایط رعایت شود تا بتوانید پرونده را به نتیجه خوبی برسانید.
- ابتدا باید یک قرارداد بین فروشنده و خریدار وجود داشته باشد.
- در این قرارداد باید تاریخی مشخص شده باشد که نشان داده شود که فروشنده در زمان تعیین شده به دفتر اسناد رسمی برای تنظیم سند رسمی مراجعه نکرده است تا بتوان علیه او و وارثان وی طرح دعوا کرد.
نقش وکیل در الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده
اگر بعد از تنظیم قرارداد معامله ملک، فروشنده در دفتر اسناد رسمی حاضر نشود و سند رسمی را تنظیم نکند، خریدار برای حل مشکل خود می‌تواند طرح دعوای الزام به تنظیم سند علیه فروشنده بدهد و اگر فروشنده فوت کند باید این دادخواست را علیه وارثان فروشنده بدهند.
برای تنظیم این نوع دادخواست باید از یک وکیل پایه یک متخصص در امور ملکی کمک بگیرید تا تمام قوانینی که برای تنظیم صحیح دادخواست نیاز است، رعایت شود. دعوا از وارثان فروشنده مبنی‌بر الزام به تنظیم سند رسمی بیشترین میزان دعواها در دادگاههای عمومی حقوقی است.
برای این که در این پروند‌ه‌ها به نتیجه مطلوبی برسید باید از یک وکیل پایه یک که در امور ملکی تخصص و تجربه لازم را دارد، کمک بگیرید. وکیل متخصص در امور ملکی باید به خوبی راهنمایی‌های لازم را به موکل خود کند و به خوبی از حق او در دادگاه دفاع کند
و نگذارد حق موکل خود ضایع شود. وکیل باید با سرعت بالا و بهترین شکل پرونده را به نتیجه مطلوب برساند. وکیل با توجه به نوع پرونده حق وکالت خود را از موکل می‌گیرد.
شرایط دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در صورت فوت فروشنده
شرط اصلی برای طرح دعوا الزام به تنظیم سند علیه وارثان فروشنده داشتن قرارداد کتبی بین خریدار و فروشنده است. اگر این قرارداد وجود نداشته باشد اثبات این که بین خریدار و فروشنده معامله‌ای انجام شده است، دشوار خواهد بود.
در قرارداد بیان شده باشد که پس از فوت فروشنده قرارداد فسخ می‌شود. خریدار نمی‌تواند بعد از فروشنده برای الزام به تنظیم سند رسمی برای وارثان شکایت کند.
چنین موضوعی در قرارداد ذکر نشده باشد خریدار می‌تواند علیه وارثان مبنی بر الزام تنظیم سند رسمی طرح دعوا کند. دادگاه بعد از بررسی مدارک حکم را صادر می‌کند.
اگر حکم علیه خریدار باشد، می‌تواند نسبت به حکم اعتراض کند؛ ولی اگر حکم به نفع خریدار باشد حکم به بخش اجرای احکام می‌رود در این قسمت به مدت ۱۰ روز به وارثان اجازه داده می‌شود
که به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند و تنظیم سند رسمی به نام خریدار را انجام دهند. در غیر این صورت نماینده‌ای از دادگاه به دفتر اسناد رسمی می‌رود و تنظیم سند رسمی به نام خریدار را انجام می‌دهد.
اگر فروشنده بعد از مرگ خود حق تملک بر اموال خود را به هیچ وارثی نداده باشد بعد از فوت فروشنده قرارداد فسخ می‌شود و خریدار نمی‌تواند علیه وارثان برای تنظیم سند رسمی طرح دعوا کند. به طور کلی بعد از مرگ فروشنده وارثان حق تملک بر اموال وی را دارند و می‌توانند برای تنظیم سند رسمی در دفتر اسناد رسمی حاضر شوندو
کلام پایانی
ما در مطالب این صفحه در رابطه با تنظیم سند رسمی سخن گفتیم و در این باره اطلاعات مفیدی در اختیار شما عزیزان قرار دادیم و اینک در انتها امیدواریم مطالب این صفحه برای شما مفید بوده باشد. در صورت هر گونه مشکل و سوال میتوانین به وکیل موسی الرضا میر تماس حاصل فرمایید.
سوالات متداول
ما در این قسمت به برخی از سوالات متداول شما عزیزان پاسخ دادیم:
چه زمانی باید سند رسمی تنظیم کرد؟
تنظیم سند رسمی در معاملات مختلف از جمله املاک، خودرو و … الزامی است. به‌طور کلی، هر معامله‌ای که ناظر به انتقال مالکیت باشد، باید به صورت رسمی و با حضور در دفترخانه و زیر نظر مامور رسمی به ثبت برسد.
موارد زیر از جمله مصادیق بارز معاملاتی هستند که نیاز به تنظیم سند رسمی دارند:
- انتقال مالکیت ملک:
طبق ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک، ثبت معاملات مربوط به املاک الزامی است و سند عادی در این خصوص کافی نیست. - بیع خودرو:
بر اساس ماده 29 قانون تخلفات راهنمایی و رانندگی، نقل و انتقال خودرو باید به صورت رسمی و با حضور در دفترخانه انجام شود. - وکالت:
در صورتی که وکالت‌نامه ناظر به انجام امور مالی یا ثبتی باشد، تنظیم سند رسمی برای آن ضروری است.
مدارک لازم برای تنظیم سند رسمی چه هستند؟
مدارک مورد نیاز برای تنظیم سند رسمی بسته به نوع معامله متفاوت است. با این حال، به طور کلی مدارک زیر برای تنظیم سند رسمی الزامی هستند:
- شناسنامه و کارت ملی طرفین معامله
- سند مالکیت (در مورد معاملات ملکی)
- بنچاق یا مبایعه نامه
- گواهی احراز سکونت
- گواهی عدم خلافی شهرداری
- پرداخت کلیه مالیات ها و عوارض مربوطه
در برخی از موارد ممکن است مدارک دیگری نیز برای تنظیم سند رسمی مورد نیاز باشد. برای اطلاع دقیق از مدارک مورد نیاز برای هر معامله خاص، می توانید به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کنید.
