نحوه اجرای دستور تخلیه ملک چگونه است؟ همان طور که می دانید همه مردم جهان صاحبخانه یا صاحب ملک نیستند و در این میان افرادی هستند که دارای بیش از یک ملک می باشند و افرادی که فاقد هرگونه ملک هستند در این صورت افرادی که ملک های زیادی دارند تصمیم می گیرند ملک خود را به مستاجر اجاره دهند.
اجاره دادن ملک به مستاجر دارای قوانین و مقررات مختلف و بسیار زیادی است که مستاجر موظف به رعایت آن ها می باشد بنابراین هرگونه سرپیچی یا عدم رعایت این نوع مقررات می تواند صاحب ملک را وادار کند که این دستور تخلیه دهد البته که دستور تخلیه توسط صاحب ملک صادر نمی شود
و چرا باید دعاوی موجر و مستاجر پیش آید تا قاضی پرونده حکم لازم جهت دستور تخلیه را صادر کند البته که اطلاعات بیش تری در اختیار شما عزیزان قرار دهیم بنابراین پیشنهاد می کنیم که تا پایان این مطلب با ما همراه باشید.
موسی الرضا میر وکیل پایه یک دادگستری
وکالت و مشاوره تخصصی در دعاوی کیفری
شماره تماس جهت تعیین وقت مشاوره
در چه صورت می توان دستور تخلیه ملک گرفت؟
اگر شما هم در شرایطی قرار گرفته اید که مستاجر تان از قوانین و مقررات مختلف سرپیچی کرده و قصد بازگرداندن ملک خود را دارید به فکر دستور تخلیه خواهد افتاد اما قبل از آن باید بدانید که عدم رعایت موارد مختلفی صاحب ملک موظف به دریافت دستور تخلیه می باشد که این موارد به شرح زیر هستند:
- اگر مستاجر بیش از سه ماه اقدامی برای پرداخت اجاره نکرده باشد.
- زمانی که مستاجر بدون اطلاع شما اقدام به اجاره دادن ملک نماید.
- هم چنین اگر مستاجر برخلاف قوانین و مقررات شامل دخل و تصرف و ایجاد تغییراتی در ملک مورد نظر شود.
- حتی اگر با گذشت زمان از موعد تخلیه مستاجر تخلیه نکرده باشد.
همه این موارد باعث می شوند که شما به راحتی یک دعاوی در دادگاه برقرار کنید و در نهایت این موضوع را پیگیری نمایید تا به دستور تخلیه منجر شود.
درخواست تخلیه ملک استیجاری
در ادامه تمام شرایط تخلیه ملک استیجاری را شرح داده ایم:
- زمانی که موعد اجاره تمام شده باشد
- زمانی که مستاجر ملک را تخلیه نمی کند صاحب ملک می تواند در خواست تخلیه ملک را بدهد
به طور کلی شرایط دستور تخلیه ملک به این صورت است که مدت اجاره و پایان اجاره در قرارداد با حضور شاهدین ذکر شود.
مراحل گرفتن دستور تخلیه ملک از شورای حل اختلاف 1403
مراحل گرفتن دستور تخلیه ملک از شورای حل اختلاف در سال ۱۴۰۳ در سال ۱۴۰۳، فرآیند تخلیه ملک از مستأجر، بسته به نوع قرارداد اجاره (رسمی یا عادی)، مسیرهای قانونی مشخصی را طی می‌کند. هدف از این فرآیند، استیفای حقوق موجر در صورت عدم تخلیه ملک پس از اتمام قرارداد اجاره است.
این فرایند با مراجعه به مراجع ذیصلاح قضایی یا ثبتی آغاز شده و با اجرای حکم تخلیه توسط مأمورین اجرا به پایان می‌رسد. در ادامه، مراحل این فرآیند برای هر دو نوع قرارداد اجاره به تفصیل شرح داده می‌شود.
- اگر اجاره‌نامه به صورت عادی تنظیم شده باشد:
در صورتی که قرارداد اجاره به صورت عادی تنظیم شده باشد، موجر باید با مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، دادخواست صدور دستور تخلیه را به شورای حل اختلاف صالح تقدیم نماید. پس از ثبت دادخواست، لازم است موجر با مراجعه حضوری به شورا، مدارک لازم از جمله اصل قرارداد اجاره و مدارک مالکیت ملک را ارائه نماید. شورا پس از بررسی مدارک و احراز صحت ادعای موجر، دستور تخلیه را صادر و به مستأجر ابلاغ می‌کند. در صورت عدم تخلیه ملک توسط مستأجر در مهلت قانونی، موجر می‌تواند با پیگیری پرونده در اجرای احکام، نسبت به اجرای حکم تخلیه توسط مأمورین اقدام نماید. همچنین، در صورت اعتراض مستأجر به دستور تخلیه یا درخواست مهلت، موجر باید با ارائه لایحه دفاعی مناسب، از حقوق خود دفاع کند. - اگر اجاره نامه به صورت رسمی تنظیم شده باشد:
در شرایطی که قرارداد اجاره به صورت رسمی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد، فرآیند تخلیه ملک از طریق اداره اجرای ثبت انجام می‌شود. در این حالت، موجر باید با مراجعه به دفترخانه تنظیم کننده سند، درخواست صدور اجراییه را ارائه دهد. دفترخانه پس از بررسی مدارک، اجراییه را صادر و به اداره اجرای ثبت ارسال می‌کند. اداره اجرای ثبت نیز پس از تشکیل پرونده اجرایی، دستور ابلاغ اجراییه به مستأجر را صادر می‌کند. در صورت عدم تخلیه ملک توسط مستأجر، موجر می‌تواند با پیگیری پرونده در اداره اجرای ثبت، نسبت به اجرای حکم تخلیه توسط مأمورین اقدام نماید. در این فرآیند نیز، موجر باید آماده پاسخگویی به اعتراضات و ادعاهای مستأجر باشد و در صورت لزوم، لوایح دفاعی مناسب ارائه دهد.
نمونه دستور تخلیه صادره از شورای حل اختلاف
برای دانلود، اینجا کلیک کنید.
تصویر دستور تخلیه را در زیر، مشاهده می‌کنید.
مواد قانونی دستور تخلیه ملک
دستور تخلیه ملک تابع قوانین و مقررات مشخصی است که رعایت آن‌ها برای هر دو طرف قرارداد اجاره، یعنی موجر و مستأجر، الزامی است. در این راستا، مواد قانونی مرتبط با دستور تخلیه، چارچوب حقوقی این فرآیند را تعیین می‌کنند و حقوق و تکالیف هر یک از طرفین را مشخص می‌نمایند.
در این باره یکی از مهم‌ترین مواد قانونی در خصوص دستور تخلیه، ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ است. بر اساس این ماده، پس از پایان مدت اجاره، موجر می‌تواند با ارائه درخواست خود به مراجع قانونی، تقاضای تخلیه ملک را بنماید. در صورتی که اجاره‌نامه رسمی باشد، تخلیه توسط دوایر اجرای ثبت و ظرف مدت یک هفته انجام خواهد شد.
اما اگر اجاره‌نامه عادی باشد، پس از ارائه درخواست تخلیه به مقام قضایی و صدور دستور تخلیه، ضابطین قوه قضاییه ظرف یک هفته نسبت به اجرای آن اقدام می‌کنند. این ماده، سرعت و سهولت نسبی در فرآیند تخلیه را برای موجر فراهم می‌آورد، مشروط بر آنکه تشریفات قانونی به درستی رعایت شده باشد.
ماده ۴ قانون مذکور نیز به موضوع مهم ودیعه یا تضمین پرداخته است. بر اساس این ماده، اگر موجر مبلغی را به عنوان ودیعه، تضمین، قرض‌الحسنه یا هر سند مشابه دیگری از مستأجر دریافت کرده باشد، تخلیه و تحویل ملک به موجر منوط به استرداد این مبلغ یا سند به مستأجر یا سپردن آن به دایره اجرا است. این ماده، تضمینی برای حقوق مستأجر در خصوص مبالغ پرداختی به موجر در ابتدای قرارداد اجاره است و از تضییع حقوق وی جلوگیری می‌کند.
به عبارت دیگر، موجر نمی‌تواند بدون استرداد ودیعه یا تضمین، تقاضای تخلیه ملک را داشته باشد. این امر، تعادل حقوقی بین موجر و مستأجر را برقرار می‌سازد و از سوءاستفاده‌های احتمالی جلوگیری می‌کند.
در نهایت، ماده ۵ قانون روابط موجر و مستأجر به وضعیت حقوقی مستأجری می‌پردازد که در خصوص قرارداد اجاره، مدعی حقی است. بر اساس این ماده، اگر مستأجر در مورد قرارداد فی‌مابین ادعایی داشته باشد، باید ضمن اجرای دستور تخلیه، شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم نماید. پس از اثبات حق مورد ادعا و جبران خسارات وارده، حکم مقتضی صادر خواهد شد.
این ماده، حق دادخواهی را برای مستأجر محفوظ می‌دارد و به او اجازه می‌دهد تا در صورت وجود هرگونه اختلاف یا ادعایی، از طریق مراجع قانونی پیگیری نماید. این امر، از بروز اختلافات طولانی و پیچیده جلوگیری می‌کند و به حل و فصل قانونی اختلافات کمک می‌نماید. این ماده تأکید دارد که اجرای دستور تخلیه مانع از رسیدگی به ادعاهای مستأجر نخواهد بود.
قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 76
آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ که در سال ۱۳۷۸ به تصویب رسید، به منظور تعیین سازوکارهای اجرایی قانون اصلی و تسهیل روابط بین موجر و مستاجر تدوین شده است.
این آیین نامه به طور خاص به نحوه صدور دستور تخلیه، چگونگی اجرای آن، و حقوق و تکالیف طرفین در این فرآیند می‌پردازد. تمرکز اصلی این آیین نامه بر سرعت و سهولت اجرای تخلیه در مواردی است که مستند قانونی وجود دارد، در عین حال، حقوق مستاجر در مواردی مانند وقوع حوادث غیرمترقبه یا ادعای تمدید قرارداد نیز مورد توجه قرار گرفته است.
این آیین نامه با تعیین وظایف مشخص برای مأمورین اجرا، دفاتر اسناد رسمی و مراجع قضایی، فرآیند تخلیه را قانونمند و شفاف می‌سازد. از جمله نکات مهم آن میتوان به عدم نیاز به صدور اجراییه برای اجرای دستور تخلیه در برخی موارد، تعیین بازه‌های زمانی مشخص برای ابلاغ و اجرا، و امکان استمهال مستاجر در شرایط خاص اشاره کرد. همچنین، این آیین نامه به موضوعاتی مانند انتقال مورد اجاره توسط مستاجر و نحوه رسیدگی به شکایات احتمالی نیز پرداخته است.
دادگاه صالح به صدور حکم تخلیه
تعیین مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای تخلیه، از جمله مسائل مهم و چالش‌برانگیز در حوزه حقوقی است. این موضوع به ویژه زمانی اهمیت پیدا می‌کند که قرارداد اجاره به پایان رسیده و مستأجر از تخلیه ملک خودداری می‌نماید. در چنین شرایطی، موجر برای احقاق حق خود و تخلیه ملک، نیازمند مراجعه به مرجع قضایی صالح است.
بر اساس قوانین جاری، صلاحیت رسیدگی به دعوای تخلیه، بسته به شرایط مختلف، می‌تواند بر عهده شورای حل اختلاف یا دادگاه عمومی حقوقی باشد. عواملی مانند وجود یا عدم وجود سرقفلی، نوع قرارداد اجاره (رسمی یا عادی) و شمول یا عدم شمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ یا ۱۳۷۶، در تعیین مرجع صالح تأثیرگذار هستند. می‌توانید درباره فرق مالکیت و سرقفلی، اطلاعات کاملی به دست آورید.
به طور کلی، طبق ماده ۱۱ قانون شوراهای حل اختلاف، رسیدگی به تمامی دعاوی مربوط به تخلیه عین مستأجره در صلاحیت این شوراهاست، مگر آنکه در قرارداد اجاره، حق سرقفلی و کسب و پیشه به مستأجر واگذار شده باشد. در این صورت، اگر موجر بخواهد در دعوای تخلیه، موضوع سرقفلی و حق کسب و پیشه را نیز مطرح کند، دادگاه عمومی حقوقی صالح به رسیدگی خواهد بود.
همچنین، دعاوی تخلیه‌ای که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ هستند، به دلیل پیچیدگی‌های خاص خود، معمولاً در دادگاه‌های عمومی حقوقی رسیدگی می‌شوند.
علاوه بر این، در مواردی که قرارداد اجاره به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد، طبق ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶، صدور اجرائیه تخلیه از طریق دفترخانه تنظیم‌کننده سند و اداره اجرای ثبت انجام می‌گیرد و نیازی به مراجعه مستقیم به دادگاه نیست. بنابراین، تشخیص دقیق مرجع صالح، نیازمند بررسی دقیق شرایط و مفاد قرارداد اجاره و انطباق آن با قوانین مربوطه است.
دستور تخلیه ملک فوری
دستور تخلیه فوری، سازوکاری قانونی است که به موجر (مالک) اجازه می‌دهد پس از انقضای مدت اجاره، بدون نیاز به طی مراحل طولانی دادگاه، ملک خود را از مستأجر پس بگیرد. این روش، به‌ویژه در مواردی که نیاز به تخلیه سریع ملک وجود دارد، بسیار کارآمد است.
با استناد به قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶، چنانچه قرارداد اجاره مشمول این قانون باشد و مدت آن به پایان رسیده باشد، موجر می‌تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف، درخواست صدور دستور تخلیه فوری را ارائه دهد.
این فرایند، بدون تشکیل جلسه رسیدگی و به صورت فوری انجام می‌شود و به همین دلیل، نسبت به سایر روش‌های تخلیه، سرعت بیشتری دارد. با وجود فوریت ذاتی دستور تخلیه، لازم به ذکر است که اجرای آن تحت تأثیر مصوبه سران قوا و امکان استمهال (مهلت دادن) به مستأجر، ممکن است با اندکی تأخیر مواجه شود.
با این حال، همچنان این روش، سریع‌ترین راه قانونی برای تخلیه ملک به شمار می‌رود. برای صدور دستور تخلیه فوری، وجود شرایطی از جمله انقضای مدت اجاره و تنظیم قرارداد اجاره مطابق با قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ ضروری است. در صورت وجود این شرایط، موجر می‌تواند با اطمینان خاطر از این سازوکار قانونی برای باز پس‌گیری ملک خود استفاده کند.
شرایط گرفتن دستور تخلیه فوری ملک 1403
شرایط گرفتن دستور تخلیه فوری ملک در سال 1403 به شرح ذیل است:
- ابتدای امر باید قراداد عادی یا رسمی باید به امضای هر دو طرف قرارداد برسد.
- در دومین مرحله باید مدت زمان اجاره به صورت صریح تعیین شده باشد.
- وجود امضای حداقل 2 شاهد ذیل قرارداد شرط بعدی از شروط گرفتن دستور تخلیه فوری ملک است.
- قرارداد بین موجر و مستاجر باید در دو نسخه اصلی تنظیم شده باشد.
- انقضای مدت زمان اجاره از جمله شروط دیگر گرفتن دستور تخلیه ملک است.
- اگر قرارداد اجاره به ملکی تجاری مربوط باشد، عدم وجود حق کسب پیشه و تجارت و حق سرقفلی ضروری است.
مدارک مورد نیاز برای دستور تخلیه فوری ملک
به صورت کلی مدارک زیر برای دستور تخلیه ملک لازم و ضروری است:
- قرارداد اجاره معتبر
- مدارک شناسایی اعم از کارت ملی و شناسنامه
- اوراقی چون دادخواست مطالبه اجور معوقه و یا خسارت ( در صورت وجود )
- هر مدرک لازم دیگر
اعتراض به دستور تخلیه فوری ملک
دستور تخلیه فوری ملک، که گاهی به اشتباه با حکم تخلیه یکسان پنداشته می‌شود، فرآیندی قانونی است که به موجب آن، موجر می‌تواند در شرایط خاصی، تخلیه ملک خود را از مستأجر، به سرعت و بدون طی مراحل طولانی دادرسی، از مراجع ذیصلاح درخواست کند. این دستور، که بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ صادر می‌شود، دارای ویژگی‌های خاصی است که آن را از حکم تخلیه متمایز می‌سازد.
یکی از مهم‌ترین این تفاوت‌ها، نحوه و امکان اعتراض به آن است. در حالی که احکام دادگاه‌ها، قابلیت تجدیدنظرخواهی و اعتراض دارند، دستور تخلیه، به طور مستقیم قابل اعتراض به معنای مصطلح قانونی نیست.
با این وجود، قانونگذار برای حفظ حقوق مستأجر، راه‌هایی را پیش‌بینی کرده است. مستأجر می‌تواند در صورت داشتن ادعایی مبنی بر وجود حقی قانونی، مانند تمدید قرارداد اجاره یا پرداخت اجاره‌بها، به دادگاه مراجعه و طرح دعوی کند.
این اقدام، به خودی خود، اجرای دستور تخلیه را متوقف نمی‌کند، اما می‌تواند مبنایی برای بررسی مجدد شرایط و صدور حکم مقتضی توسط دادگاه باشد. همچنین، مستأجر می‌تواند از مقام قضایی صادر کننده دستور، تقاضای مهلت برای تخلیه (استمهال) نماید.
این مهلت، بسته به شرایط و تشخیص قاضی، می‌تواند به مستأجر فرصتی برای یافتن مکان جدید و جابجایی بدهد. بنابراین، اگرچه اعتراض مستقیم به دستور تخلیه به شکل معمول وجود ندارد، اما راه‌های قانونی دیگری برای دفاع از حقوق مستأجر در نظر گرفته شده است.
تخلیه ملک فوری چقدر طول می کشد؟
یکی از سوالات متداول که برای افراد در رابطه با دستور تخلیه می شود این است که تخلیه ملک چقدر طول خواهد کشید در رابطه با این سوال باید گفت زمانی که دستور تخلیه ملک صادر می شود زمان مختلف طول می کشد تا تخلیه انجام گیرد
و همه این موارد بستگی به نوع ملک دارند به عنوان مثال اگر دستور تخلیه فوری ملک صادر شود تنها یک ماه طول می کشد تا تخلیه انجام گیرد و اگر دادگاه و شورای حل اختلاف برقرار شود قطعا در مکان های مسکونی نزدیک به چهار ماه به طول خواهد انجامید
و در نهایت دستور تخلیه ملک برای املاک تجاری ممکن است حدود یک سال هم به طول می انجامد بنابراین باید صبور باشید و همه این مراحل قانونی را از طریق یک وکیل پیگیری نمایید تا هر چه سریع تر به نتیجه برسید
گرفتن وکیل برای دستور تخلیه ملک
آگاهی جلسات دادگاه برای گرفتن دستور تخلیه آنقدر پیچیده می شود که گذراندن آن با مشکل بزرگی روبرو خواهد بود بنابراین با توجه به اینکه همه ما اطلاعات حقوقی خوبی نداریم و نمی توانیم در جلسات دادگاه از حق و حقوق خود دفاع کنیم کمک گرفتن از وکیل ملکی در این زمینه می تواند کمک بسیار بزرگی باشد.
دستور تخلیه به سادگی صادر نمی شود و باید در جلسات دادگاه اسناد و مدارک لازم را ارائه دهید که همه این کارها به وسیله وجود وکیل می تواند انجام پذیر باشد به این صورت که با وجود تمام ماده و تبصره های قانونی می داند که از کدام یک در چه مواقعی استفاده کند تا همه چیز را به نفع شما به پایان رساند و از این رو قبل از هر کاری حتماً برای گرفتن دستور تخلیه از مشاوره حقوقی استفاده کنید.
چه زمانی برای دستور تخلیه به وکیل مراجعه کنیم؟
ممکن است تصور کنید که پس از این که دیگر هیچ کاری از دستتان بر می آمد مراجعه به وکیل پایه یک دادگستری می تواند این راه را برای شما آسان کند اما توصیه ما این است که بلافاصله پس از برخورد با چنین مسائلی سریعاً بدون فوت وقت به دفتر وکیل مراجعه کنید زیرا می تواند در کوتاه ترین زمان ممکن در جریان پرونده قرار بگیرد و از آن چه فکر می کنید راحت تر نتیجه را به نفع شما تمام خواهد کرد و تمام این موارد بستگی به شما دارد. اما اگر وقت را تلف کنید نتیجه خوبی دریافت نخواهید کرد.
جمع بندی
ما در مطالب این صفحه در رابطه با دستور تخلیه ملک، مفاد قوانین این موضوع، نحوه گرفتن دستور تخلیه ملک و مراحل و شرایط و مدارک آن سخن گفتیم و در این باره اطلاعات مفیدی به شما عزیزانِ همراه ارائه دادیم و اینک در قسمت پایانی این مطلب امیدواریم متون ارائه شده برای شما مفید بوده باشد. در پایان به شما پیشنهاد می‌دهیم محتوای اخذ سند مالکیت به نام ورثه را مطالعه کنید.
سوالات متداول
- زمانی که موعد اجاره به اتمام نرسیده می توان دستور تخلیه فوری ملک را داد؟
خیر. همانطور که در مقاله اشاره کردیم دستور تخلیه فوری درصورتی امکان پذیر است که موعد اجاره تمام شده باشد - اگر موعد اجاره تمام نشده باشد و مستاجر اجاره پرداخت نکند می توان دستور تخلیه ملک را داد؟
دستور تخلیه فوری در این مورد امکان ندارد. بهتر است صبر کنید تا مدت آن تمام شود سپس در خواست تخلیه فوری دهید - آیا به دستور تخلیه ملک می توان اعتراض کرد؟
خیر. این مورد قابلیت تجدید نظر ندارد و نمی توان به آن اعتراض کرد. - مدارک لازم جهت صدور تخلیه چیست؟
اگر شکایت از طرف مالک باشد با مدارکی مثل سند مالکیت، قرارداد اجاره و مدارک شناسایی نیاز است
