در ابتدا و قبل از چیزی باید بدانید که مال مشاع چیست و به چه معناست. باید بیان کرد که مالی که چند نفر به صورت مشترک، مالک آن بوده باشند را مال مشاع می گویند.
این شراکت در مال ممکن است که به حالت قرارداد عقد شده بین شرکا به وجود بیاید و یا به آن ها ارث رسیده باشد. معمولا به دلیل تعدد مالکان مال مشاع، اختلافاتی در باب فروش آن بروز خواهد کرد. به همین جهت رو فروش مال مشاع با مشکلاتی روبرو می باشد که در مراجع قانونی می توان آن را با کمک یک وکیل ملکی خوب پیگیری کرد.
ملک مشاع چیست؟
قبل از آنکه در مورد فروش ملک مشاع بدون اذن شریک توضیحات لازم را ارائه کنیم لازم می باشد که به خود مفهوم ملک مشاء بپردازیم. این مفهوم را می توان این گونه مطرح نمود:
ملک مشاع، به ملکی می گویند که مالکیت آن بین دو یا چند شخص مشترک می باشد، اصطلاح حقوقی این شرایط را اشاعه نامیده است و این معنی را می دهد که در ملک مشاع همه شرکا در جز به جز ملک حق مالکیت دارند.
مالکیت ملک از چند روش می تواند مشاع شود
۱- شخصی شش دانگ از یک ملک را در اختیار خود داشته باشد و قسمتی از این ملک را مثلاً دو دانگ را به نام فرد دیگری کند.
۲-در حالت بعدی شرایط اشاعه در ماترک می باشد که مطابق با آن ملکی به چند نفر ارث رسیده است و هرکدام از افراد به اندازه سهم الارثی که دارند در این ملک شریک خواهند شد. در این حالت و شرایط اشخاص می توانند در که هر یک سند مالکیتی جداگانه داشته باشند که در هر یک از آن ها میزان سهم شخص قید شده باشد.
۳-اشخاصی که به صورت شریکی اقدام به خریدن یک ملک می نمایند و در هر بخش از آن ملک مطابق با دانگ یا سایر توافقات سهمی معین دارند.
خارج کردن ملک از حالت اشاعه
شریک شدن چند شخص در یک ملک باعث می شود که فروش آن محدودیت هایی را داشته باشد و فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک نیز ضمانت اجرا های خاص خود را به دنبال داشته باشد.
- افراز
- فروش و تقسیم مبلغ حاصله
- تعدیل
- رد
همان طور که بیان شد، اموال قابل تقسیم را می توان به روش افراز از حالت اشاعه خارج نمود و اموالی را که غیر قابل تقسیم می باشند را نیز با فروختن کل مال و تقسیم کردن مبلغ حاصل شده از فروش بین مالکان. اما مورد هایس وجود دارد که در آن ها اجزا مال مشاع از ارزش مالی یکسانی برخوردار نمی باشد.
در چنین شرایطی برای اینکه تقسیم مال عادلانه بشود، مال نباید بر اساس سهم هر کدام از مالکان بینشان تقسیم بشود. به عنوان نمونه زمینی را فرض نمایید که قسمتی از مساحت آن به دلیل موقعیت مکانی خوب ارزش بیشتری خواهد داشت.
در این حالت در تقسیم زمین بین شرکا، بنابه تعدیل، مساحت تقسیم شده از بخش ارزان تر بیشتر از قسمت گران تر است تا شرکا از سهم یکسانی برخوردار بشوند.
آیا فروش یک ملک مشاع بدون اذن شریک امکان پذیر می باشد؟
با نظر به مشکلات موجود باید اطلاع داشته باشید که همه مالکان می توانند اقدام به فروش و اجاره سهم خویش کنند. این در حالی می باشد که اگرچه سهم فروش رفته اما تصرف مادی در آن باید که با اذن دیگر مالکین صورت بگیرد.
در حقیقت به این معنا می باشد که فروش یک ملک نوعی از تصرف حقوقی می باشد که به خریدار اجازه تصرف مادی تا رضایت دیگر مالکین نباشد را نخواهد داد.
همین موضوع به نوعی فروش ملک مشاع را بدون اجازه شریک را یک اقدام غیر جایز به شمار می رود چون که در هر حالت اذن یا اجازه مالکان دیگر برای تصرف نیاز است. دریافت اذن از سمت دیگر مالکین برای تصرف مادی از آن جهت می باشد
که همه اشخاص در ذره ذره مال حق دارند. با توجه به مشکلاتی که در مورد تصرفات مادی ملک مشاع ایجاده می شود، مالکین سعی دارند که تا ملک را از حالت مشاع خارج نمایند.
