ادرس: بلوار صیاد شیرازی - جنب اورژانس قدیم -ساختمان اداری آوا - واحد یک - دفتر وکالت موسی الرضا میر
وکیل مشارکت در ساخت به عنوان یک راهنمای با تجربه و کار بلد به افراد در ساخت و ساز کمک شایانی می‌کند. در واقع وکیل ساخت و ساز راهکار‌های حقوقی در زمینه مشارکت ساخت و ساز به افراد می‌دهد.
متاسفانه امروزه بسیاری از افراد به دلیل عدم آگاهی از مسائل حقوقی ساخت و ساز درگیر مسائل بزرگی می‌شوند که برخی از آنها عواقب بزرگی دا بر زندگی و سرنوشت شخص می‌گذارد.
ما در مطالب این صفحه در رابطه با وکیل مشارکت در ساخت سخن می‌گوییم و بهترین وکیل مشارکت در ساخت را نیز به شما همراهان گرامی معرفی می‌کنیم. بنابراین به شما عزیزان پیشنهاد می‌کنیم تا انتهای مطالب این صفحه همراه ما باشید.
مشاوره با وکیل مشارکت در ساخت
قبول وکالت توسط وکیل متخصص
پیگیری وکیل تا مرحله نهایی
وکیل پایه یک مشارکت در ساخت
مشارکت در ساخت در حقیقت یک نوع مشارکت بین مالک زمین و شخص سازنده است. بنابراین می‌توان گفت که مشارکت ساخت سه رکن اصلی دارد: سازنده، مالک زمین، زمین.
منظور از دعاوی مشارکت در ساخت، دعاوی است که مالک یا سازنده در مشارکت ساخت طرح می‌کند. اکثر پرونده‌های حقوقی به دلیل نبود دانش کافی درباره مسائل حقوقی ساخت و ساز است که بیشتر مالکان یا سازندگان در انعقاد قرار داد با بی تجربگی خود راه را برای کلاهبرداران باز می‌کنند. صاحبان خانه‌های کلنگی یا فرسوده می‌توانند برای ساخت ساختمان‌ها و برج‌های بلند با سازندگان به نوعی مشارکت یا قراردادی را منعقد کنند.
وکیل ملکی
وکیل سرقفلی
وکیل اراضی ملی
وکیل تنظیم قرارداد
آدرس دفتر: خیابان صیاد شیرازی جنب اورژانس سابق ساختمان اداری آوا طبقه اول دفتر وکالت موسی الرضا میر
جهت اعطای وکالت به آقای موسی الرضا میر و دریافت مشاوره از ایشان، با شماره های زیر تماس بگیرید:
تلفن همراه: ۰۹۱۲۳۸۲۹۸۵۰
تلفن دفتر: ۴۶۲۲۴۰۹۱
برای اینکه مراحل قانونی مشارکت در ساخت را بهتر درک کنیم باید نگاهی اجمالی به مراحل آن داشته باشیم.
اسنادی که موجود هستند با مشخصات مالک یکسان باشند. همچنین شخصی که می‌خواهیم با او به عنوان مالک قرارداد مشارکت ببندیم واقعا مالک باشد، نه کسی خود را به جای مالک جا بزند.
همان طور که می‌دانید ممکن است که سازنده در ابتدای کار مبلغی را به عنوان بیعانه پرداخت نکند و تا امضای مالک نباشد سازنده به کار شروع نمی‌کند. بنابراین برای انجام تعهدات سازنده در قبال مالک لازم است
که پیش از امضای قرارداد ضمانت اجراهایی در نظر گرفته شود تا در صورت عدم انجام تعهدات سازنده در قبال مالک چون رها کردن پروژه ساخت و ساز توسط سازنده، به مشکل برخورد کردن در ادامه کار و همچنین نتیجه ندادن فعالیت‌های سازنده از خسارت دیدن مالک جلوگیری شود. لازم به ذکر است که طرفین قرارداد یعنی مالک و سازنده می‌توانند ضمانت اجراهایی در برابر تعهدات خود تعیین کنند.
باید بدانید که سود طرفین باید مشخص و ارزیابی شود و با توجه به مشارکتی بودن طرح هر شخص از سود خود آگاه شود. اگر قیمت ملکِ مالک با هزینه‌های متحمل شده سازنده یکسان باشد روشن است که هر دو در ساخت مشارکتی برابر عمل کرده‌اند.
بهتر است در انعقاد قرارداد مدت تحویل هم مشخص شود. تا براساس توافق دو طرف برنامه زمانبندی شده سازنده به صورت منظم طی شود. حتی ممکن است طبق زمان تعیین شده پروژه تحویل داده نشود که در این صورت برای آن خسارت تعیین میشود.
یکی از راهکارهایی که افراد می‌توانند از مشکلات حقوقی ناشی از انعقاد قراردادهای ساخت‌وساز بکاهند، این است که قراردادها را در دفاتر اسناد رسمی یا در سازمان‌ها و با افراد معتبر منعقد کنند.
همچنین می‌توانند این قراردادها را در نزد مشاوران حقوقی ساخت و ساز یا نزد دفتر‌های مشاورین املاک این قراردادها را منعقد کنند. باتوجه به این که مالکان معمولا مردم عادی هستند و اطلاعات کمتری درباره این مسائل نسبت به سازندگان دارند. بنابراین پیشنهاد میشود که افراد به خصوص مالکان در این زمینه از مشاوران حقوقی ساخت و ساز کمک بگیرند.
همان طور که می‌دانید مالک باید به سه روش انتقال سند در مشارکت ساخت دقت کند.
روش اول به این صورت است که ممکن است مالک با سازنده توافق کند که در ازای دادن چک تضمینی برابر سود سازنده یا بیشتر، پس از به پایان رسیدن پروژه و اتمام ساخت سند را منتقل می‌کند.
روش دوم هم به این شکل می‌باشد که مطابق توافق مالک در قبال چک تضمینی سند را به سازنده منتقل می‌کند.
روش سوم هم به این صورت است که ممکن است مالک توافق کند که به اندازه پیشرفت کار و به اندازه سهم خود انتقال سند را انجام می‌دهد.
لازم به ذکر است که مالک باید از تعهدات سازنده نسبت به ساخت، اطلاعات کافی داشته باشد تا بتواند آنها را در قرارداد ذکر و از ضمانت اجراهایی برای ان‌ها استفاده کند.
مالک می‌تواند در صورت اتمام ساختمان در موعد مقرر شده در قرارداد به وسیله ضمانت اجرای بیان شده وجه خود را مطالبه، و همین‌طور می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
سازنده موظف است که ساختمان را مطابق قرارداد با کیفیت بسازد. درصورت عدم کیفیت و مطابق آن چیزی که در قرارداد ذکر شده است مالک موظف است با ضمانت اجرایی خود، سازنده را به ساخت ساختمان با کیفیت مطابق بندهای قرارداد کند. یا می‌تواند خسارت و زیان را از سازنده بستاند.
انجام تعهداتی که سازنده در قبال مالک در قرار داد توافق کرده است:
اگر سازنده از مهلت تعیین شده برای تحویل ساختمان بگذرد در این صورت مالک می‌تواند خسارت تاخیر تادیه را از او مطالبه کند. همچنین سازندگان در برابر اشخاص ثالثی چون کارگران، همسایگان متعهد هستند.
تاریخ شروع قرا داد با تاریخ تحویل ملک توسط مالک باید به صورت کتبی نوشته شود تا در صورت تاخیر در تحویل دادن ملک توسط مالک سازنده خسارت ناشی از تاخیر را از او مطالبه کند.
مالک موظف است تمام بدهی‌های ملک ناشی از عوارض آب و برق و شهرداری را پرداخت کند در صورت عدم پرداخت، سازنده می‌تواند مالک را اجبار به پرداخت کند.
سازنده برای ساخت و همچنین تخریب باید پروانه ساخت داشته باشد. بنابراین مالک باید در قرارداد اخذ وکالت کاری را ذکر کند، در صورت ذکر نکردن، سازنده می‌تواند با ضمانت اجرایی لازم خسارت‌ها و زیان ناشی از آن را از او مطالبه کند یا او را ملزم به اخذ وکالت کاری کند.
سازنده برای جلب اعتماد و همچنین مقبولیت بیشتر می‌تواند زمان تحویل ساختمان و اتمام آن را در قرارداد ذکر کند.
نکته بسیار مهمی که حتما سازندگان باید در قرار داد ذکر کنند میزان آورده‌های سازنده متناسب با ویژگی‌های ساختمان و همچنین میزان آورده‌های مالک است. این موضوع در بروز اختلافات بسیار به کار می‌‌آید و در تعیین تکلیف قرارداد هم چنین فسخ آن کاربرد دارد.
باید حتما سهم طرفین در قرارداد مشخص شود تا در زمان اختلاف سهم هر یک از آنها به آسانی مشخص شود.
مشخص است که در شروع کار سند به نام مالک است اما سازنده می‌تواند با پیشرفت کار و همچنین به نسبت سهم خود کارهای انتقال سند را انجام دهد همچنین مالک می‌تواند ضمانت اجرایی در موضوع تاخیر در تحویل را هم تعیین کند.
در این قسمت به برخی از نکات مهم قرارداد ساخت و ساز اشاره می‌کنیم:
اخذ مشخصات مربوط به طرفین و ملک:
افرادی که می‌خواهند با وکالت نامه قرارداد ببندند باید از اصل وکالت نامه کپی بگیرند همچنین در زمان قرارداد علاوه بر مشخصات مالک مشخصات وکیل هم باید ذکر شود.
اصولا بعد از انعقاد قرارداد مالک یکسری اختیارات از قبیل اخذ پروانه تخریب و نوسازی از شهرداری و همچنین امور ثبتی ملک را به سازنده می‌دهد. اما اگر مالک وکالت کاری به سازنده ندهد، سازنده می‌تواند علیه او به طرح دعوی الزام مالک به تنظیم سند رسمی وکالت کاری را مطرح کند. که در این مسئله دادگاه رسیدگی به این مشکل، دادگاه محل وقوع ملک می‌باشد.
وقتی که در قرار داد تعهد الزام مالک به تنظیم سند رسمی ذکر شده باشد در آن صورت مالک ملزم به تنظیم سند خواهد شد. حال اگر این تعهد در قرارداد ذکر نشده باشد، مطابق آنچه که عرف در قراردادهای مشارکت ساخت و ساز می‌گوید، وکالت کار برای شروع کار الزامی است. این امکان وجود دارد که بعضی از محکمه‌های عرف، آن را به منزله تصریح در قرار داد بدانند که احتمال آن پایین می‌باشد.
سازندگان در اولین مرحله اداری ساخت و ساز باید با مراجعه به شهرداری پروانه تخریب را دریافت کنند. این قانون در ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها به شرح زیر ذکر شده است.
صاحبان املاک و اراضی که در محدوده شهر واقع شده‌اند، باید پیش از هر اقدام ساختمانی، از واحد مزبور پروانه ساخت بگیرند.
مالک زمانی می‌تواند علیه سازنده شکایت کند که سازنده به تعهدات خویش در قبال وکالت کاری که مالک به او داده است عمل نکند. به عنوان مثال سازنده مطابق اراده خود نتواند این کار را انجان دهد و محدودیت‌هایی چون تغییر قوانین یا ممنوعیت صدور پروانه نوسازی پیش پای او باش و یا محدوده زمانی که برای گرفتن پروانه نوسازی مشخص کرده بودند به پایان برسد.
ماده ۲۲۱ قانون مدنی درباره تعهد طرفین به صراحت بیان می‌کند: اگر شخصی تعهد به انجام کاری یا متعهد به خودداری از انجام کاری بشود در صورتی که تخلف کند مسئول زیان طرف مقابل می‌باشد. در صورتی که مقدار خسارت مشخص شده باشد و هم چنین تعهد طبق عرف برای تصریح باشد و مطابق قانون موجب ضمان.
در تعریف مشارکت ساخت گفتیم که مشارکتی است که در آن مالک ملکی را در اختیار سازنده قرار می‌دهد و سازنده مطابق توافقشان آن را می‌سازد در آخر مطابق قرارداد و توافق سهمشان را در ساخت وساز بر می‌دارند.
لازم به ذکر است که بدهی‌های مربوط به آب و برق و گاز و همچنین انشعابات فاضلاب و عوارض و مالیات‌های شهرداری مربوط به قبل از انعقاد قرارداد است و مربوط به مالک می‌باشد. پس این از وظایف مالک است که بدهی‌های مذکور را پیش از انعقاد قرارداد پرداخت کند.
در صورت عدم ذکر پرداخت بدهی‌های مالک در قرارداد، مطابق با ماده ۲۲۵ قانون مدنی که می‌گوید اگر چیزی به صورت عرف مرسوم باشد و در عقد ذکر نشده باشد به دلیل این که عرفا رواج دارد به منزله قید در عقد می‌باشد آن مورد به منزله قید در عقد قرارداد تلقی میشود.
مرجع صالحی که برای رسیدگی به این دادخواست و دعوی در نظر گرفته شده است دادگاه محل انعقاد قرارداد یا محل اجرای تعهد است .10 روز بعد از این که ابلاغیه برای الزام مالک به پرداخت بدهی‌ها صادر شد، مالک در این مدت زمان مهلت دارد که تمام بدهی‌های خود را پرداخت کند در صورت عدم پرداخت حکم جلب یا توقیف اموال او صادر میشود.
پس از این که سازنده با وکالت کاری مالک موفق به اخذ پروانه تخریب شد، سپس نوبت به تخلیه ملک توسط مالک می‌رسد. مالک باید در زمان مقرر ملک را تخلیه کند و به سازنده برای ساخت و ساز تحویل دهد. اگر مالک از تخلیه ملک خودداری کند، در صورتی که امکان فسخ قرارداد مشارکت در ساخت پیش بینی شده باشد با دادن اظهار نامه به مالک، طبق موعدد مقرر مالک موظف به تخلیه ملک است. اما اگر تخلیه نشد، امکان فسخ قرار داد وجود دارد.
اما در شرایطی که امکان فسخ قرارداد پیش بینی نشده باشد سازنده برای طرح دعوی علیه مالک به دادگاه مراجعه می‌کند و علیه او به طرح الزام مالک به تخلیه و تحویل اقامه دعوی می‌کند. در این شرایط مرجع ذی ربط مالک را ملزم به تخلیه می‌کند.
ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها بیان می‌کند که مالکین و صاحبان املاک واقع در ناحیه شهر باید پیش از هر گونه اقدام ساختمانی یا ساخت و ساز باید از شهرداری پروانه ساخت بگیرند.
شهرداری از این اختیار بهره‌مند است که می‌تواند جلوی ساخت و ساز ساختمان‌های بدون پروانه ساخت را بگیرد چه این ساختمان در زمین محصور واقع شده باشد چه در زمین غیر محصور.
اگر سازنده دچار تخلفات ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها شود و او در قرارداد مشارکت ذکر کرده باشد که در این بند مالک هم در این پرداخت سهم دارد. می‌تواند بعد از این که جریمه خود را پرداخت کرد به مالک مراجعه و سهم پرداختی خود را مطالبه کند. هم چنین اگر مالک از پرداخت سهم سازنده امتناع ورزد، سازنده می‌تواند اورا ملزم به پرداخت سهم کند. اگر پس از ابلاغ اجرائیه مجددا مالک از پرداخت وجه خودداری کرد اموال او توقیف می‌شوند و در صورت نبود اموال حکم جلب وی صادر میشود.
مرجع رسیدگی به این دعوی دادگاه محل اقامت مالک یا محل انعقاد قرارداد می‌باشد.
عقود به دو دسته کلی عقد لازم و عقد جایز تقسیم می‌شوند:
عقد لازم بدین معنی است که هیچ کدام از طرفین مالک و سازنده حق فسخ قرارداد را نخواهند داشت. مگر آن که در قرارداد ذکر شده باشد. قرارداد مشارکت در ساخت جز عقود الزامی است.
در صورت فوت، ورشکستگی، از کار افتادگی، عدم تمکن مالی سازنده موجب فسخ قرار داد نمی‌شوند بلکه پروژه برای مدتی متوقف میشود. این موضوع عدم فسخ قرار داد سبب ضرر و زیان طرف مقابل میشود بنابراین بهتر است موارد فسخ قرارداد در عقد ذکر شود.
حال اگر اتفاقاتی چون فوت، ورشکستگی، از کار افتادگی بیفتد، همچنین در قرارداد حق فسخ ذکر شده باشد، شما می‌توانید برای فسخ قراردادتان و همچنین تایید آن از طریق دادگاه اقدام کنید.
هر کدام از مشارکت کنندگان یعنی سازنده و مالک که برای فسخ قرارداد به دادگاه مراجعه می‌کنند خواهان طرح دعوی می‌باشد. لازم به ذکر است که رای صادره از سوی دادگاه به اجرائیه نیاز ندارد و جنبه اعلامی دارد.
ماده ۱۰ قانون مدنی مقرر می‌دارد که قراردادهای خصوصی، نسبت به افرادی که آنها را بسته‌اند در صورتی که مخالف مقررات و بندهای قانونی نباشد نافذ است. اما این ماده قانونی چه منظوری دارد؟
اگر به دلیل تغییرات قوانین و یا نوسانت اقتصادی و بازار به دلایلی تعادل بین آورده‌های طرفین از بین برود، در این صورت طرفین می‌توانند تقاضای تعدیل قرارداد و برگرداندن قرارداد به زمان انعقاد آن جهت تعادل در داده‌ها کنند.
اگر شروط تعدیل در قرارداد مشارکت ساخت بیان شده باشد، در صورت امکان تعدیل، طرف مزبور می‌تواند با مراجعه به دادگاه حکم تعدیل را بگیرد.
اما اگر شرط تعدیل در قرارداد بیان نشود، مراجع اختیار به تعدیل قضایی را نخواهند داشت و این امر به دادگاه محل وقوع ملک سپرده میشود.
زمانی که مالک زمین خود را دراختيار سازنده قرار می دهد، باید هر دو طرف تکالیف خود را به نحو احسن اجرا و حقوق دیگری را نیز بدهند و یک سری قواعد را در روابط شان اجرا کنند تا به مشکل برخورد نکنند در این باره بگوییم:
میزان حق الوکاله در هر پرونده به صورت مختص و بر اساس موضوعات و پیچیدگی‌های هر پرونده تعیین خواهد شد. حتی درباره‌ی دو پرونده که موضوع یکسانی دارند نیز نمی توان گفت حق الوکاله‌ی آنها یکسان است. اما در این باره نگران نباشید! زیرا وکیل ما با بررسی پرونده شما منصفانه‌ترین عدد را به عنوان حق الوکاله برای شما در نظر خواهد گرفت.
این هزینه‌ها برسه نوع هستند:
همان طور که گفتیم، مشارکت در ساخت، قراردادی است که دو طرف برای ساخت ساختمان یا واحد تجاری روی یک ملک مشترک سرمایه گذاری می‌کنند.
در وهله‌ی اول میان دو طرف قرارداد، حقوقی منعقد میشود که براساس این قرارداد، دوطرف نسبت به هم تعهداتی دارند. مالک زمینش را در اختیار سازنده، و سازندگان این طرح امور اداری، تخریب و ساخت بنا را به عهده دارد. درصورتی که سازنده به هربهانه‌ایی ساخت آپارتمان را یه تعویق بیاندازد. مالک از این حق برخوردار است که با استناد به مقرارت قرارداد از وی شکایت کند. در این شرایط سازنده به پرداخت زیان نسب به مالک ملزم خواهد بود.
آخرین قدم در جریان مشارکت درساخت و ساز تنظیم سند رسمی به نام یکی از طرفین مذبور است، برای تنظیم سند راه‌های گوناگونی وجود دارد که هرکدام از آنها شرایط حقوقی خاص خود را دارد و لازم است که در این زمینه با یک وکیل مشارکت در ساخت ملک مشورت شود.
مثلاً ممکن است طرفین مبنی‌بر انتقال مالکیت به میزان پیشرفت با یکدیگر به توافق برسند و یا مالک می‌تواند به سازنده وکالت کاری بدهد که بعد از تمام شدن پروژه، طبق قرارداد، سند رسمی برای هر یک از طرفین تنظیم کند. درصورتی که سازنده به این تعهد، متعهد نباشد، مالک با کمک وکیل مشارکت در ساخت اقدام به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه می‌کند و سازنده را مجبور به تنظیم سند رسمی می‌کند!
مدارک لازم برای مشارکت در ساخت برای مالک و سازنده به شرح زیر است:
هریک از دوطرف قرارداد ملزم به انجام تعهدات ذکرشده درقبال یکدیکر هستند. مثلاً مالک برای تحویل ملک طبق مدت زمان گفته شده متعهد است و سازنده در ساخت بنا طبق مدت مقرر متعهد است.
بنابراین قرارداد تعیین خسارت یک قدم بسیار مهم ومثبت در جهت جلوگیری از تخلف طرفین می‌باشد. اگر اختیار تعیین زمان باشما باشد، دراین صورت می‌توانید مطالبه‌ی خسارت کنید وبا ارسال اظهارنامه ادعای خود را ثابت کنید.
عامل خارجی مانعی بر دلیل انجام تعهد شما نباشد، مثل سیل و زلزله.
جمع بندی:
ما در مطالب این صفحه در رابطه با وکیل مشارکت در ساخت سخن گفتیم و در این باره اطلاعات مفید به شما همراهان گرامی ارائه نمودیم و اینک در انتها امیدواریم مطالب این صفحه برای شما عزیزان مفید بوده باشد.
در این قسمت به برخی از سوالات متداول شما همراهان عزیز پاسخ دادیم:
وکیل مشارکت در ساخت، متخصصی در امور حقوقی مربوط به قراردادهای مشارکت در ساخت است که به موکلین خود در زمینه‌های مختلف از جمله تنظیم و بررسی قراردادهای مشارکت در ساخت،
ارائه مشاوره حقوقی در خصوص حقوق و تعهدات طرفین قرارداد، دفاع از حقوق موکل در مراجع قضایی و اداری، پیگیری دعاوی مربوط به فسخ یا تعدیل قرارداد، مطالبه خسارات در صورت تضییع حقوق موکل و نظارت بر حسن اجرای تعهدات طرفین قرارداد یاری می‌رساند:
در هر یک از موارد زیر، حضور وکیل مشارکت در ساخت می‌تواند به شما کمک کند تا حقوق خود را به بهترین نحو احقاق کنید:
برای انتخاب وکیل مشارکت شما باید یک وکیل در تهران یا هر شهری دیگری را انتخاب کنید که در زمینه قراردادهای مشارکت در ساخت تجربه کافی داشته باشد و از وکلای مورد اعتماد و با سابقه باشد.
در این باره شما باید در مورد حق الوکاله و نحوه پرداخت آن نیز با وکیل به توافق برسید و قبل از انتخاب نهایی، با چند وکیل مختلف مشورت کنید و رزومه و سوابق آنها را بررسی کنید.
در دعاوی حقوقی ، کیفری ، ملکی ، تجاری ، ایرانیان خارج کشور و خانواده
درباره من
ارتباط با ما
بلوار صیاد شیرازی،جنب اورژانس قدیم،ساختمان اداری آوا،واحد یک،دفتر وکالت موسی الرضا میر
تمامی حقوق برای وکیل موسی الرضا میر محفوظ است. کپی به هرشکل غیرمجاز و غیرقانونی است.
