امروز هدف ما این است که درباره تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت با همراهی وکیل ملکی به شما عزیزان اطلاعات کافی را بدهیم. قبل از هر چیزی باید بدانید که در قرارداد مشارکت در ساخت، تعهداتی برای سازنده ایجاد خواهد شد، مثل پیشبرد عملیات ساخت و ساز، پرداخت کردن هزینه های زیادی مانند:
ساختمانی و اداری پروژه و پرداخت کردن اجاره بها به مالک در طول مدت و دوره ساخت برای اسکان موقت مالک، الزام به تحویل ملک در وقت مقرر، رعایت اصول استاندارد ساخت، رعایت کیفیت مذکور در قرارداد در حین عملیات ساخت، ارائه کردن گزارشی از عملکرد خود به مالک در دوره های زمانی مقرر
اخذ پایان کار و پرداخت جرائم به شهرداری و غیره. بر اساس اين كه در حالت بروز خسارت مالی يا حتی جانی، در مسير اجرای عمليات ساختمانی ممكن است که مالک نيز افزون بر سازنده، مسئوليت حقوقی داشته باشد.
در پروژه های مشاركت در ساخت، معمولاً سازنده متعهد خواهد شد كه نسبت به اخذ و دریافت بعضی از انواع بيمه ها اقدام نماید.
قوانین مربوط به مشارکت در ساخت
افزون بر قوانین و مقررات عام و همچنین قواعد عمومی قراردادها، قوانین خاص و ویژه و شروط و عرف هایی وجود دارد که باید به صورت خاص در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت رعایت کرد.
به عنوان مثال یکی از مورد های مهم آن توجه به قانون جدید پیش فروش ساختمان تصویب شده در ۱۳۸۹/۱۰/۱۲ و آیین نامه اجرایی آن می باشد که مقررات جدیدی را تعیین کرده است.
این قانون مهم و جدید ناظر به پیش فروش ساختمان می باشد ولی آثار آن به قراردادهایی که عموماً مبنای قراردادهای پیش فروش و پیش خرید می باشد نیز سرایت خواهد کرد.
مثال بارز و بسیار مهم آن این است که مطابق با این قانون جدید، پیش خرید رسمی آپارتمان از سازنده ای که سهمی در مالکیت زمین با سند رسمی ندارد و قرارداد مشارکت در ساخت او با مالک زمین رسمی نیست، غیر ممکن می باشد
در صورتی که تا قبل از تصویب شدن این قانون، پیش فروش با سند عادی توسط سازنده کاملاً قانونی بوده است.
شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
اگر که حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت وضع نشده باشد فقط می‌توان که الزام طرف را به ایفای تعهد خواست و ضمناً به جهت مطالبه خسارت اقدام کرد. علی ایحال باید بدانید که فسخ کردن قرارداد عمل حقوقی یک جانبه‌ای می باشد
که در حالت ایجاد شدن موجبات آن نیازی به حکم دادگاه نخواهد داشت و میتواند با ارسال اظهارنامه ای به طرف مقابل ابلاغ بشود. به این صورت نیازی نیست که برای استفاده از حق فسخ خود ابتدا الزام طرف مقابل به ایفای تعهدات قراردادی را از دادگاه طلب کنید.
همچنین لازم می باشد که مالک با اخذ تامین دلیل هزینه های انجام شده توسط سازنده را برآورد کند و سازنده به نسبت آورده خود در پروژه شریک است، اما در این صورت مشکلات متعددی و مختلفی ناشی از اشتراک مالک و سازنده در ملک ایجاد می شود.
برای اجتناب و جلوگیری از این چنین وضعیتی بهتر است در قرارداد پیش بینی بشود که در حالت تحقق شرایط فسخ و اجرای آن از ناحیه مالک سازنده تنها میتواند هزینه هایی که انجام داده را با کسر کردن خسارات مطالبه کند و هیچ‌گونه حق عینی در مال مورد مشارکت نخواهد داشت.
دعاوی مشارکت در ساخت کدام اند و چه شرایطی دارند؟
دعوای حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی وکالت کاری مرسوم می باشد كه در قرارداد مشارکت در ساخت مالک ملک مورد نظر به سازنده ملک، وكالت می دهد تا به نيابت از او مرحله های اداری مورد نياز در کار ساخت، مانند:
اخذ پروانه تخريب و نوسازی از شهرداری و همچنین امور ثبتی ملک را پيگيری نماید. در طرف مقابل سازنده انجام مراحل اداری را به عهده خواهد گرفت. در بیشتر موارد وكالت كاری مورد نظر بعد از امضای قرارداد مشاركت و همچنین در راستای آن به سازنده اعطا خواهد شد.
اگر که مالک با وجود توافقاتی كه با سازنده داشته است، از اجرای تعهد خودش شانه خالی نماید و وكالت كاری مورد نظر را نداده باشد، لازم به ذکر است که سازنده در ادامه عمليات ساخت با مشكل مواجه خواهد شد. به همین دلیل هم همیشه توصیه می شود در حین تنظیم قرارداد از یک خبره مشورت وکیل قرارداد گرفته شود.
